Một siêu phẩm quy định mới gần đây đã làm bùng nổ thị trường bất động sản.
Vào ngày 8 tháng 5, Bộ Nhà ở và Phát triển Đô thị-Nông thôn và Cục Quản lý Nhà nước về Điều tiết Thị trường đã đưa ra ý kiến với thế giới bên ngoài, đưa ra các yêu cầu về các vấn đề như phí trung gian đối với nhà ở đã qua sử dụng quá cao, giá cả rõ ràng và thao túng thị trường. phí dịch vụ môi giới.
"Ý kiến về việc điều chỉnh dịch vụ môi giới bất động sản" do hai sở đồng ban hành đã đề xuất các biện pháp quản lý từ mười khía cạnh để tăng cường quản lý ngành môi giới bất động sản và bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của các bên tham gia giao dịch.
Tỷ lệ phí trung gian trung bình cho các giao dịch bất động sản ở nước tôi là dưới 2% và hầu như tất cả các khoản phí trung gian và phí dịch vụ liên quan đều do người mua chịu. mối quan tâm của mọi người.
Đồng thời, định hướng của chính sách này cũng đã làm dấy lên các cuộc thảo luận trong ngành: làm thế nào để diễn giải chính sách một cách đầy đủ và chính xác? Chính sách khuyến khích điều gì và không khuyến khích điều gì? Quan trọng hơn, nó sẽ có tác động gì đến ngành môi giới bất động sản?
Theo Wu Jing, giám đốc Trung tâm nghiên cứu bất động sản Hang Lung của Đại học Thanh Hoa, phó giáo sư được bổ nhiệm và giám sát viên tiến sĩ, việc ban hành "Ý kiến" không ngăn cản hay hạn chế ngành môi giới bất động sản, mà là sự công nhận tầm quan trọng của môi giới bất động sản. ngành công nghiệp. "Ý kiến" cũng đưa ra một số khả năng để khám phá trong tương lai, bao gồm mô hình đại lý, mô hình hợp đồng, mô hình tỷ lệ, v.v., tương đương với việc chỉ ra hướng phát triển bền vững, lành mạnh và chất lượng cao của ngành này.
Là một chuẩn mực ngành quan trọng trong lịch sử phát triển của ngành trung gian BĐS, định hướng chính sách trọng điểm rất rõ ràng, có thể tóm tắt là không chỉ hỗ trợ ngành trung gian BĐS tiếp tục hoàn thiện cơ chế định hướng thị trường, phát triển nền tảng nền kinh tế, nhưng cũng yêu cầu các chủ sở hữu tăng cường quản lý và điều tiết bất động sản Trật tự trong ngành môi giới để thúc đẩy doanh số bán bất động sản và thúc đẩy sự phục hồi của thị trường bất động sản.
Phí đại lý bất động sản thay đổi?
Ngay khi “Opinions” ra đời, tiếng nói “Sẽ giảm phí môi giới nhà đất?” đã xuất hiện trên thị trường.
Thực tế, chính sách đã nêu rõ “giảm hợp lý phí dịch vụ môi giới giao dịch, cho thuê nhà ở”, nhưng không có sự can thiệp hành chính nào vào mức phí trung gian cụ thể, cũng như không đặt ngưỡng cho mức đó.
Chính sách nêu bật "tính đều đặn", chống lại các khoản phí hỗn loạn như giành giật và giảm giá đơn hàng, nhấn mạnh tính công khai và minh bạch của các khoản phí, đồng thời hướng dẫn và thúc đẩy các khoản phí song phương và định giá theo cấp bậc. Đây cũng được coi là điểm sáng lớn trong chính sách.
Cái gọi là "phí song phương" đề cập đến chi phí dịch vụ môi giới được chia sẻ bởi cả hai bên trong giao dịch bất động sản. Yan Yuejin, Giám đốc nghiên cứu của Viện nghiên cứu E-House, cho biết đã có những thành phố và công ty thực hiện phí song phương.
Đồng thời, Yang Xianling, chủ tịch của Viện nghiên cứu Blank, cho biết so với 6% ở Hoa Kỳ và 5% ở Nhật Bản, nước tôi là quốc gia có mức phí thấp nhất thế giới, nhưng ở nước ngoài, người bán trả hầu hết hoặc thậm chí toàn bộ phí đại lý, trong khi trong nước Chính người mua chịu gần như toàn bộ phí môi giới và phí dịch vụ liên quan.
Khi thị trường bất động sản đi xuống và nhà ở ngày càng khó bán, cả người mua và người bán giao dịch bất động sản đều chịu chi phí thanh toán tương ứng, điều này có lợi cho việc giảm giá mua và phản ánh việc bảo vệ quyền và lợi ích của người mua nhà . "Quan trọng hơn, khoản thanh toán của người bán có thể thúc đẩy sự phát triển của các tiêu chuẩn ngành và tình trạng hỗn loạn tính phí không rõ ràng sẽ được thanh lọc ở một mức độ nhất định." Yang Xianling nói thêm.
"Định giá chi nhánh" có nghĩa là trên cơ sở phí song phương, giá giao dịch nhà ở càng cao, tỷ lệ phí dịch vụ càng thấp và việc thực hiện định giá phân loại. Cái gọi là “xác định phí hợp lý” không có nghĩa là càng thấp càng tốt, chính sách làm rõ 3 yếu tố định giá là nội dung dịch vụ, chất lượng dịch vụ và “sự thương lượng, xác định dựa trên các yếu tố cung cầu thị trường”.
Nguồn/ Hình ảnh Trung Quốc
Về vấn đề này, Guo Yi, nhà phân tích trưởng của Viện Heshuo, cho biết động thái này nhằm trao quyền định giá cho thị trường và phí dịch vụ sẽ được công bố theo từng phần để cả hai bên tham gia giao dịch có thể "tìm hiểu điều gì". họ cần."
Trong giao dịch BĐS, ngoài các dịch vụ cơ bản như cung cấp thông tin về nguồn nhà và khách hàng, cho khách hàng xem nhà, ký kết hợp đồng mua bán nhà, hỗ trợ đăng ký BĐS, môi giới còn bao gồm các dịch vụ phái sinh như cho vay đại lý. Chính sách đề xuất các dịch vụ phái sinh có thể được tính phí riêng, đồng thời yêu cầu các công ty môi giới bất động sản làm rõ các hạng mục dịch vụ và tiêu chuẩn tính phí, đồng thời thực hiện nghiêm túc việc niêm yết giá rõ ràng.
Từ góc độ xu hướng phát triển của ngành trong tương lai, Guo Yi tin rằng các khoản phí song phương có thể trở thành một giải pháp để ngành đảm bảo chất lượng dịch vụ và cân bằng thu nhập dịch vụ của những người hành nghề, hoặc thúc đẩy sự hình thành một mô hình ngành mới.
Nhìn chung, các yêu cầu của chính sách đối với “phí trung gian” có thể được tóm tắt là phí song phương, định giá theo bậc và phí riêng cho các dịch vụ phái sinh, đồng thời nhấn mạnh các khoản phí minh bạch và giá được đánh dấu rõ ràng.
Jizhou Dong, nhà phân tích tại Nomura Securities, đã chỉ ra trong một báo cáo liên quan rằng "Ý kiến" không đề cập rõ ràng giới hạn trên của tỷ lệ hoa hồng, đây là một tín hiệu trung lập đến tích cực. không có thêm chính sách kích cầu Đẩy nhanh doanh số bán BĐS.
Theo quan điểm của Yan Yuejin, điểm nổi bật nhất của chính sách là phí song phương đã trở thành một hướng đi mới trong nước và thu nhập giá trị gia tăng của các dịch vụ mở rộng sẽ là một lĩnh vực mới mà ngành cần suy nghĩ. sẽ được điều tiết trong tương lai, ba hướng đi này rất đáng để ngành trung gian bất động sản xem xét và nghiên cứu.
Kìm nén cái gì? khuyến khích cái gì?
Từ các yêu cầu "Ý kiến" đối với "phí trung gian", có thể thấy rằng "chính sách cung cấp một ý tưởng mới để xử lý các ngành phức tạp như trung gian, có tính đến sự phát triển lành mạnh và quản lý lợi nhuận, và không có ai -size-fits-all." Guo Yi nói.
"Ý kiến" đưa ra các yêu cầu cụ thể đối với các chủ thể giao dịch trên thị trường, đằng sau đó là hướng dẫn của nhà nước về quản lý và điều tiết ngành này, nhất định sẽ ảnh hưởng trực tiếp đến hướng đi của thị trường trong tương lai. Như Yang Xianling đã nói, mười khuyến nghị không nên được hiểu đơn giản là một chính sách quản lý hoa hồng, mà là một khuyến nghị tiêu chuẩn ngành rộng hơn.
Do đó, ngoài tiền hoa hồng, ngành công nghiệp và các công ty liên quan đặc biệt quan tâm đến những tín hiệu nào được đưa ra bởi Ý kiến? Từ góc độ của ngành, điều rất cần thiết là phải hiểu điều gì được khuyến khích và điều gì bị hạn chế.
Tổng hợp ý kiến của nhiều người trong ngành, định hướng của chính sách rất rõ ràng, có thể tóm tắt là “hai đình công, hai chuẩn mực, hai khuyến khích”.
Đầu tiên phải xử lý là hành vi thu phí bừa bãi, trong đó có việc lợi dụng lợi thế về nguồn nhà và khách hàng để thu phí quá mức, không rõ giá, tính gộp, lạm dụng vị thế thống lĩnh thị trường để thao túng giá dịch vụ môi giới. yêu cầu các cơ quan làm rõ, công khai hạng mục, nội dung dịch vụ và mức phí.
"Theo khuyến nghị chính sách, điều rất quan trọng là phải thông báo rõ ràng mức phí trước khi thu phí, đồng thời yêu cầu các bên ký kết. Thông lệ của các thị trường trưởng thành ở nước ngoài là tiêu chuẩn thu phí phải được ghi vào hợp đồng ủy thác và tiêu chuẩn thu phí nên được xác định trước để tránh những tranh chấp sau này về tỷ lệ "Yang Xianling nhấn mạnh rằng việc công khai và ký tên là cơ sở để ngành môi giới thu phí và bảo vệ quyền và lợi ích của người môi giới.
Các hành vi vi phạm pháp luật và quy định như lạm dụng thông tin cá nhân của khách hàng và xâm phạm quyền và lợi ích hợp pháp của thông tin cá nhân cũng bị xử lý. Các đại lý và người hành nghề môi giới bất động sản không được phép thu thập, sử dụng hoặc xử lý thông tin cá nhân và thông tin tình trạng nhà ở mà không có sự đồng ý của các bên liên quan và không được phép gửi tin nhắn ngắn thương mại hoặc thực hiện cuộc gọi thương mại.
"Ý kiến" trước tiên quy định các liên kết chính của dịch vụ môi giới bất động sản, bao gồm việc triển khai hệ thống hồ sơ tổ chức môi giới bất động sản trước khi giao dịch, thực hiện đầy đủ việc đăng ký tên thật của người hành nghề môi giới, đeo thẻ thông tin, v.v.; và việc công khai văn bản mẫu hợp đồng trong quá trình giao dịch.
Guo Yi nói rằng hệ thống nộp đơn sẽ cho phép các công ty kênh tham gia vào dịch vụ giới thiệu khách hàng xuất hiện và với việc tiêu chuẩn hóa hơn nữa các yêu cầu quản lý và thực hiện các biện pháp quản lý, nó sẽ giúp bảo vệ lợi ích của người tiêu dùng một cách toàn diện và thúc đẩy sự lành mạnh của thị trường phát triển.
Ngành môi giới là một ngành cung cấp nguồn nhân lực điển hình, "Ngành này chỉ có thể được quản lý nếu nhân sự được quản lý." Yang Xianling nói rằng về vấn đề này, các hiệp hội ngành và nền tảng dịch vụ môi giới có rất nhiều việc phải làm.
Đồng thời, chính sách cũng đề xuất "tăng cường quản lý kỷ luật tự giác của ngành", ngành môi giới bất động sản phải nâng cao tiêu chuẩn dịch vụ và quy tắc hành nghề, đồng thời đưa ra chế tài kỷ luật tự giác theo quy định và thỏa thuận của ngành đối với những trường hợp không tuân thủ. hoạt động tiêu chuẩn và không tuân thủ.
Cuối cùng, hãy xem những hành vi nào của các cơ quan bất động sản được khuyến khích bởi các chính sách. Về phí, nguyên tắc định giá theo tầng được khuyến khích. Về dịch vụ và giám sát, khuyến khích cung cấp các dịch vụ như xác minh nguồn nhà, giải phóng nguồn nhà, ký kết hợp đồng trực tuyến và nộp hồ sơ cho các bên tham gia giao dịch thông qua nền tảng dịch vụ quản lý giao dịch nhà, đồng thời đưa phí dịch vụ môi giới vào phạm vi giám sát vốn giao dịch.
Không khó để thấy từ các biện pháp trên, "Ý kiến" nhằm loại bỏ những nguy cơ tiềm ẩn tiềm ẩn trong giao dịch bất động sản ở cấp quốc gia và thúc đẩy sự phát triển tiêu chuẩn hóa và chuyên nghiệp của dịch vụ môi giới bất động sản.
Ai sẽ được lợi?
Nhìn từ góc độ cao hơn, việc phát hành "Ý kiến" cũng là một bước chuyển ngành quan trọng trong lịch sử phát triển của ngành trung gian bất động sản.
Wu Jing nói rằng "quy định" trong "Ý kiến" không thể được đánh đồng với sự đàn áp hay đàn áp, mà là sự thừa nhận tầm quan trọng của ngành. Ở nước tôi, ngành dịch vụ môi giới bất động sản đã có lịch sử phát triển hơn 20 năm và "Ý kiến" này là lần đầu tiên trong những năm gần đây đưa ra hướng dẫn quản lý ngành dưới hình thức một văn bản liên tịch.
Ngoài việc điều tiết sự phát triển của ngành, theo ông, mô hình đại lý, mô hình hợp đồng và mô hình tỷ lệ được đề xuất trong “Các ý kiến” tương đương với việc chỉ ra hướng phát triển bền vững, lành mạnh và chất lượng cao của ngành .
Một quy định mới có thể mang lại lợi ích cho nhiều bên.
Ở góc độ cầu thị trường BĐS, cư dân mua bán nhà ở là đối tượng hưởng lợi đầu tiên.
“Bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của các bên trong giao dịch” xuất hiện thường xuyên trong các Ý kiến. Nhiều biện pháp chỉ tập trung vào một điểm, giảm nhiều loại chi phí không cần thiết trong quá trình lưu thông giao dịch bất động sản.
Trước xu hướng đi xuống của thị trường bất động sản, sự cần thiết và cấp bách của việc này là điều hiển nhiên. Không giống như hàng tiêu dùng hay dịch vụ nói chung, bất động sản là một giao dịch lớn và là tài sản chính của cư dân Trung Quốc. Đặc thù của thị trường mua bán này nằm ở chỗ, giao dịch bất động sản tốn nhiều chi phí, thời gian dài và tính chuyên nghiệp cao, nếu chủ sở hữu bất động sản lợi dụng kẽ hở thông tin để trục lợi thì quyền và lợi ích của người mua và người bán sẽ không được đảm bảo. tất yếu sẽ gây bất lợi cho việc giải phóng cầu BĐS, ngược lại ảnh hưởng đến sự phát triển thịnh vượng của ngành BĐS.
Yan Yuejin nhắc nhở rằng, ví dụ, "người mua và người bán chịu chi phí" giúp làm rõ các quy tắc định giá phí trung gian một cách khách quan, người mua và người bán sau này cũng cần chú ý đến những thay đổi trong quy tắc đó và chủ động điều chỉnh chiến lược mua bán của mình.
Cùng với sự khởi sắc của thị trường giao dịch BĐS, các tổ chức môi giới BĐS chất lượng cũng “hưởng lợi” không ít, đằng sau đó có hai nguyên nhân.
Đầu tiên, một khi "Ý kiến" được thực hiện nghiêm túc, khi ngưỡng trở nên cao hơn và quá trình cải tổ ngành diễn ra mạnh mẽ, ngày càng nhiều học viên có hoạt động bất thường sẽ bị thị trường đào thải. Guo Yi cho biết không chỉ các "trung gian đen" bị điều tra và trừng phạt theo pháp luật, "mô hình kinh doanh của các nền tảng giao dịch bất động sản thiếu hỗ trợ kinh doanh ngoại tuyến và thu thập thông tin nhà ở vi phạm quy định cũng sẽ bị thách thức", Guo Yi cho biết. để định hình lại ngành môi giới bất động sản.
Mặt khác, lý do là những tổ chức hàng đầu muốn tối ưu hóa quy trình giao dịch, chuyển đổi và nâng cấp, đồng thời thúc đẩy những thay đổi của ngành sẽ không chỉ mở ra những điểm lợi nhuận mới mà còn mở ra cơ hội cho ngành.
Guo Yi đã đề cập rằng, ví dụ, phí song phương và định giá theo cấp sẽ thúc đẩy các công ty môi giới có thương hiệu lớn cung cấp dịch vụ môi giới chất lượng cao hơn và đặc biệt hơn, đồng thời hỗ trợ cho sự phát triển chất lượng cao của ngành.
Việc tối ưu hóa nhu cầu thị trường nhất định sẽ thúc đẩy sự phát triển lành mạnh của ngành môi giới bất động sản, từ đó sẽ mang lại lợi ích cho toàn bộ thị trường bất động sản.
Trước một thị trường nhà ở đã qua sử dụng quy mô lớn cần cải thiện tính thanh khoản, việc cải thiện đơn hàng là vô cùng quan trọng. Yan Yuejin cho biết, năm nay thị trường nhà ở đã qua sử dụng nhìn chung đã trở nên sôi động và bước vào giai đoạn phục hồi, đồng thời sự phát triển của ngành trung gian đang đứng trước những cơ hội phát triển mới. Trong quá trình này, quy định của ngành công nghiệp trung gian sẽ giúp củng cố kết quả của chính sách lỏng lẻo trong năm nay, đồng thời giảm thiểu rủi ro hoạt động của các ngành đó, và cuối cùng sẽ thúc đẩy sự phát triển ổn định và lành mạnh của ngành.
Guo Yi cho biết: “Việc cải thiện các tiêu chuẩn dịch vụ và tính công khai, minh bạch của các khoản phí sẽ có lợi cho sự phát triển của ngành môi giới trong dài hạn. kỷ nguyên giao dịch chứng khoán, sẽ tạo động lực vững chắc cho sự phát triển bền vững của ngành.
Ở góc độ vĩ mô hơn, khi hoạt động mua bán nhà ở cũ tăng cao, nhu cầu tập trung cũng sẽ thúc đẩy sự nóng lên của toàn bộ thị trường BĐS và thúc đẩy tăng trưởng kinh tế.
LÀM THEO CÁC BƯỚC ĐỂ TẢI